Die Finanzminister des Bundes und der Länder haben sich am 01.02.2019 auf Eckpunkte der Grundsteuerreform verständigt. Künftig sollen vor allem Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten in die Bewertung einfließen. Außerdem wurde vereinbart, den Gemeinden die Möglichkeit zu eröffnen, eine Grundsteuer GrSt) C für unbebaute, aber baureife Grundstücke zu erheben.
Die Reform der GrSt wird schon seit vielen Jahren ohne greifbares Ergebnis diskutiert, weil die auf Werte von 1964 basierenden Einheitswerte veraltet sind und inzwischen zu Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens führen.
Bewegung kam in die Reform durch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG), das am 10.04.2018 entschieden hat, dass die derzeitige Bewertung zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Es hat daher die geltende Regelung für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber (Bund und Länder über Bundesrat) bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden.
Das Urteil des BVerfG lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Die geltende Regelung ist verfassungswidrig.
- Der Gesetzgeber muss die GrSt bis zum 31.12.2019 neu regeln.
- Ist eine Neuregelung am 31.12.2019 im Bundesgesetzblatt (BGBl.) verkündet, dürfen geltenden Regelungen noch bis zum 31.12.2024 weiter angewandt werden. Ab dem 01.01.2025 sind dann die neuen Regeln anzuwenden.
- Ist eine Neuregelung am 31.12.2019 noch nicht im BGBl. verkündet, darf die GrSt nicht mehr erhoben werden. Ihre Erhebung ist erst dann wieder möglich, wenn eine Neuregelung im BGBl. verkündet worden ist. Ab diesem Zeitpunkt dürfen dann die geltenden Regelungen weiter angewandt werden, längstens aber bis zum 31.12.2024. Auch in diesem Fall sind dann die Neuregelung ab dem 01.01.2025 anzuwenden.
Es kann davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber rechtzeitig zum 31.12.2019 eine Neuregelung verkündet und die neuen Regeln dann ab dem 01.01.2025 anzuwenden sind. Sollte dies wider Erwarten nicht der Fall sein, käme es bis zur Verkündung einer Neuregelung zu einem grundsteuerlosen Zustand. Aber auch dann werden die Neuregelungen ab dem 01.01.2025 angewendet. Angesichts der Bedeutung der GrSt für die Gemeinden, kann die Möglichkeit, dass der Gesetzgeber keine Neuregelung beschließt mit der Folge, dass ab dem 01.01.2020 keine GrSt mehr erhoben werden kann, ausgeschlossen werden. Mit 14 Mrd. € ist die GrSt die drittwichtigste Einnahmequelle der Gemeinden.
Die Zeit bis 2025 wird die Finanzverwaltung nutzen, um die für die Neubewertung erforderlichen Daten zu ermitteln.
Die Anwendung der neuen Bewertungsregeln dürfte in den meisten Fällen zu höheren Werten führen. Denn die Werte für Grundvermögen dürften sich seit 1964 nach oben entwickelt haben. Damit es beim heutigen Aufkommen von 14 Mrd. € bleibt, werden die aus Grundstückswerten, Alter von Gebäuden und durchschnittlichen Mietkosten errechneten Werte mit gegenüber dem heutigen Stand abgesenkten Steuermesszahlen multipliziert. Derzeit beträgt die Steuermesszahl für die GrSt B (Grundvermögen) 3,5 vom Tausend (v.T.). Besondere Steuermesszahlen gelten für Einfamilienhäuser: 2.5 v. T. für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts und darüber dann 3,5 v.T. sowie 3,1 v.T. für Zweifamilienhäuser.
Die Neubewertung des Grundvermögens ist Aufgabe der Finanzverwaltung. Die Gemeinden haben hierauf keinen Einfluss. Die Finanzverwaltung teilt den Gemeinden die Steuermessbeträge (= Grundvermögenswert * Steuermesszahl) mit. Die Gemeinden wenden auf den Steuermessbetrag den Hebesatz an.
Ob die Neubewertung zu einer höheren GrSt-Belastung führt, hängt entscheidend von den Gemeinden ab. Sie legen die Hebesätze in eigener Verantwortung fest. Diese können sie so festsetzen, dass das Grundsteueraufkommen insgesamt sich nicht erhöht. Finanzschwache Gemeinden könnten aber der Versuchung erliegen, die Reform zu nutzen, ihren Haushalt zu sanieren.
Gleichwohl kann es auch bei einer aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform im Einzelfall zu höheren Belastungen kommen. Denn das GrStG sieht für die GrSt B nur einen Hebesatz vor. Unterschiedliche Entwicklungen der Werte innerhalb des Grundvermögens können daher nicht über differenzierte Hebesätze ausgeglichen werden.
In Lohmar entwickelten sich seit 2008 die Hebesätze für die GrSt und die Gewerbesteuer (GewSt) wie folgt:
GrSt A GrSt B GewSt
2008 221 420 440
ab 2011 260 460 460
ab 2015 315 590 485
ab 2018 315 620 485
Die Grundsteuer B beläuft sich im laufenden Finanzplanungszeitraum
2019 bis 2023 auf: € 7.070.000,
2020: € 7.100.000,
2021: € 7.140.000,
2022: € 7.170.000 und
2023: € 7.210.000.
Die Entwicklung der Hebesätze zeigt, dass in den letzten Jahren gerade Grundstückseigentümer und Mieter zur Sanierung bzw. Konsolidierung des Haushaltes und zur Vermeidung eines Haushaltssicherungskonzeptes herangezogen worden sind. Zur Finanzierung der Bildungsinvestitionen in die Lohmarer Schulen (Bildungs-Euro) wurde 2018 der Hebesatz der GrSt B um 30 Prozentpunkte von 590 auf 620 angehoben.
Bei den Haushaltsberatungen für das Jahr 2025 muss der Rat die Hebesätze unter Berücksichtigung der ab 01.01.2025 anzuwendenden reformierten Steuermessbeträge neu festsetzen. Dabei sollte der Hebesatz der GrSt B vom Rat so festgelegt werden, dass die Reform der Grundsteuer in Lohmar aufkommensneutral umgesetzt wird, d.h. die Grundsteuerreform soll keinen Einfluss auf das Aufkommen an GrSt B insgesamt haben. Hierfür wird sich die FDP einsetzen.
